O novo regime de arrendamento aperta os atrasos na renda, acelera despejos e mexe nas rendas antigas, obrigando senhorios e inquilinos a rever a casa e o orçamento.
O novo regime de arrendamento antecipa em três anos o fim do controlo das rendas nos contratos que venham a ser celebrados, deixando o valor a ser definido livremente entre senhorio e inquilino.
No modelo anterior, previsto no programa Mais Habitação, os novos contratos não podiam ter uma renda superior à do contrato precedente com aplicação de um coeficiente de 1,02, regra que estaria em vigor até 31 de dezembro de 2029.
Com a antecipação agora aprovada, essa limitação deixa de se aplicar mais cedo do que estava previsto, alterando as condições de negociação entre as partes num mercado onde os preços já registam pressão significativa.
O novo regime fixa o limite em três rendas antecipadas, sem qualquer teto para o valor da caução exigida ao inquilino. Já o programa Mais Habitação previa um limite mais apertado, com duas rendas antecipadas e duas rendas de caução como máximo.
Na prática, um senhorio pode agora pedir um valor inicial mais elevado do que anteriormente, o que pode representar um esforço financeiro maior no arranque do contrato, sobretudo para quem tem menos poupança disponível para entrar numa casa arrendada.
Um senhorio pode agora impedir a renovação automática do contrato mais facilmente?
Sim, essa é uma das alterações mais visíveis destas alterações. No novo regime, o senhorio pode recusar a renovação automática do contrato mediante simples comunicação prévia ao inquilino, sem necessidade de aguardar um período mínimo de vigência do contrato. Isto contrasta com o programa Mais Habitação, que só permitia essa oposição à primeira renovação depois de decorridos três anos desde a celebração do contrato.
Isto significa que os senhorios ganham agora mais margem para recuperar o imóvel ou renegociar condições logo no final do primeiro período contratual, o que reduz a estabilidade que os inquilinos tinham garantida nos primeiros anos de arrendamento.
Que atrasos no pagamento da renda passam a justificar a resolução do contrato?
O novo regime prevê que uma mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda seja suficiente para o senhorio resolver o contrato. O mesmo direito aplica-se quando há atrasos superiores a oito dias em mais de três ocasiões, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses.
O programa Mais Habitação era mais tolerante, exigindo uma mora de três meses ou atrasos superiores a oito dias em mais de quatro ocasiões no mesmo período de 12 meses. As novas regras tornam, assim, mais fácil para o senhorio terminar o contrato em caso de incumprimento reiterado.
Como funciona atualmente o processo de despejo e como será depois?
O regime atual baseia-se numa ação comum com regras e entraves que variavam consideravelmente de caso para caso, o que na prática se traduz em processos mais lentos e imprevisíveis. A falta de clareza processual permite interpretações diferentes por parte dos tribunais e abria espaço a estratégias de adiamento por parte dos inquilinos em incumprimento.
O novo regime procura corrigir precisamente estes pontos, com um processo mais uniforme e concentrado, embora só a aplicação prática nos tribunais permitirá avaliar se a redução dos prazos se confirma na dimensão anunciada pelo Governo.
Arrendatários com mais de 65 anos ficam protegidos de aumentos na renda antiga?
Depende do rendimento do agregado familiar. Se for inferior a 64.400 euros anuais, o contrato não transita para o NRAU e a renda mantém-se apenas com as atualizações pelo coeficiente de inflação, sem qualquer aplicação da fórmula do Valor Patrimonial Tributário, uma proteção idêntica à que já existia no “Mais Habitação” para este grupo.
Mas se o rendimento anual superar os 64.400 euros, o contrato continua a não transitar para o NRAU, ainda que a renda passe a poder ser atualizada até 1/15 do valor patrimonial do imóvel, algo que o regime anterior não previa para nenhum arrendatário com mais de 65 anos, sendo esta a principal novidade introduzida para este grupo etário.
As novas regras aplicam-se a contratos já existentes ou só a contratos novos?
Nem todas as alterações entram da mesma forma na vida dos inquilinos e senhorios.
- As regras sobre o controlo de rendas nos novos contratos, rendimento e idade na transição para o NRAU, e limites às rendas antecipadas e cauções têm impacto sobretudo em contratos que venham a ser celebrados após a entrada em vigor do novo regime.
- Já as normas sobre resolução por incumprimento e simplificação dos despejos podem ser relevantes também para contratos que já estão em curso, porque definem como se atua quando há falta de pagamento ou litígios.
Para os consumidores, é essencial perceber se têm um contrato antigo com regras específicas, um contrato já no NRAU ou um contrato novo, para saber quais destas alterações se lhe aplicam diretamente.
Quando é que o novo regime de arrendamento entrará em vigor?
As medidas foram aprovadas em Conselho de Ministros na passada quinta-feira e seguem agora para o processo legislativo habitual, na Assembleia da República. Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação sublinhou que o pacote resulta de um “diálogo estrito” com todos os grupos parlamentares e que a generalidade dos partidos mostrou abertura para discutir e incorporar propostas, o que deverá facilitar a tramitação. No entanto, até o diploma ser publicado em Diário da República com a respetiva data de entrada em vigor, continuam a aplicar-se as regras atuais.